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山口県周南市の司法書士・土地家屋調査士・行政書士

よくあるご質問

今までの事例からよくある質問を掲げましたので、ご参考にして下さい。

司法書士関連

A大まかな手続きの流れは次のとおりです。

① お父さんのご出生から亡くなられるまでの一連の戸籍謄本など必要な書類を取り寄せます。
戸籍上もご相続人様が3名であることを確認する必要があります。

② ご相続人様全員による遺産分割協議により、息子さんが土地建物を相続されることが決まれば、その内容を記した「遺産分割協議書」を作成します。

③ 法務局へ相続登記に必要な書類を提出し、登記手続きが完了すれば、土地建物の名義がお父さんから息子さんへ変わることになります。

A相続による名義変更の登記には期限がありませんでしたが、令和6年4月1日から、同日又は死亡してから3年以内に相続登記をするように義務づけられました。

それにより相続登記を怠ると10万円以下の過料が科せられます。
特に相続税がかかる場合(遺産分割が必要)や、抵当権等銀行取引きがある場合は、速くする必要があります。
遺産分割協議が整わない場合は、相続人の内の一人から相続人申告登記をすることができます。
これは、正式な相続登記ではなく、相続登記申請義務が免除されます。

A住宅ローンの返済が完了しても、土地や建物に設定された抵当権登記が自動的に消えることはないので、抵当権の抹消登記という手続きが必要になります。
銀行が抵当権抹消登記に必要な書類を発行しますので、その書類一式及び土地や建物の所有者の方の必要書類を司法書士がお預かりし、抵当権の抹消登記をさせていただきます。

A土地売買契約書を作成していなくても、民法上、売主と買主の合意が成立していれば売買契約は有効です。
但し、土地売買の合意成立から実際の代金支払い、土地の引渡を行うまでに時間がかかりますし、トラブルを防止するためにも、買主は将来売却し税務申告において買値を照明するためにも土地売買契約書を作成しておく ことをお勧めします。

A土地売買の事実があったとしても、その内容が登記に反映されていないと、登記名義は知人の方のままです。
登記名義を買主の方に変えておかないと、第三者に対抗することができませんので、早めに司法書士に相談され、登記手続きをされることをお勧めします。

A土地や建物の売買に関して、不動産仲介業者の方が間に入られている場合には、最終的な代金支払いの時に司法書士が立ち会うことが一般的です。

その場合、司法書士は、登記名義の変更に必要な書類(売主、買主それぞれ必要な書類があります)を確認し、預かります。
それと同時に、買主から売主へ土地や建物の売買代金の支払いをしていただき、司法書士はすぐに法務局で売主から買主への所有権登記名義変更の手続きを行います。

登記の必要書類は、次のとおりです。

1 売主の必要書類等
①登記済権利証又は登記識別情報
②印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)
③不動産の固定資産評価証明書
④実印
⑤本人確認書類(免許証、健康保険証等)
※登記内容により、他の書類が必要になる場合があります。

2 買主の必要書類等
①住民票
②認印
③本人確認書類(免許証、健康保険証等)
※登記内容により、他の書類が必要になる場合があります。

土地や建物という大切な財産の取得にあたっては、取得と同時に速やかに登記名義を変更する必要があり、取引の安全性を保つため、司法書士が売買に立ち会うことが一般的になっています。

Aまず、自宅建物の名義を夫から妻へ変更する登記手続きが必要になります。
登記の必要書類は、次のとおりです。

1 夫の必要書類等
①登記済権利証又は登記識別情報
②印鑑証明書(発行後3か月以内のもの)
③不動産の固定資産評価証明書
④実印
※登記内容により、他の書類が必要になる場合があります。

2 妻の必要書類等
①住民票
②認印

また、不動産の贈与にあたっては、常に贈与税のことを確認する必要がありますが、今回は結婚されて20年以上経過されているご夫婦の間での自宅の贈与ということなので、贈与税について、夫婦間贈与の特例を利用することが可能と思われます。
事前に税理士さんに税金のことを確認していただいた上で、登記名義の変更の手続きをされることをお勧めします。
尚、当事務所では、税理士法人スバル合同会計周南事務所と連携しておりますので、同法人へ事前に税務相談していただくことが可能です。

A60歳以上の親又は祖父母から20歳以上の子や孫へ贈与した場合に、贈与税の申告を条件に、2,500万円までの金額については、贈与税はかけずに贈与者が死亡した時に、相続税の対象とする制度です。
生前に名義を移したい事情がある場合は、有効な方法です。
詳しくは税務署又は税理士にお尋ねください。

Aお祖父さんは、すでに認知症が進行しているとのことなので、「法定後見」制度を
利用していただくことになります。
お祖父さんの住所地の家庭裁判所へ必要書類を揃えて、後見開始の審判の申立て(お祖父さんの後見人を選任してくださいという手続き)をしていただきます。
家庭裁判所がお祖父さんの後見人を選任しますと、後見人は、日常生活に関する行為を除くすべての法律行為をお祖父さんに代わって行います。
また必要に応じて、法律行為を取り消すこともあります。
但し、お祖父さんの自宅を売却する行為については、後見人が家庭裁判所の許可を得て行う必要があります。

A成年後見制度は、判断能力が低下された方を法的に支援するための制度です。
成年後見制度を利用される方の現時点での判断能力に応じて、「任意後見」と「法定後見」という2つの制度があります。

「任意後見」について
現時点で判断能力がしっかりされている方が、将来、認知症などで判断能力が低下した時に備えて、将来の後見人(任意後見人)を元気なうちに決めておく制度です。
公証役場で、ご本人と将来の後見人(任意後見人)が、「任意後見契約」を結びます。
その後、ご本人が認知症になり判断能力が低下した時に、将来の後見人(任意後見人)は、家庭裁判所に任意後見監督人選任の申立てをします。
任意後見監督人が選任された時から、将来の後見人(任意後見人)による、上記「任意後見契約」に基づいた支援がスタートします。

「法定後見」について
現時点で判断能力が低下されている方が対象となり、判断能力の状態に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの類型に分かれています。
窓口はご本人(判断能力が低下されている方)の住所地の家庭裁判所になります。
3つの類型に応じて、ご本人(判断能力が低下されている方)を法的に支援する人を「後見人」、「保佐人」、「補助人」と呼びます。
支援する内容も3つの類型ごとに異なります。
ご本人の配偶者(夫や妻)、四親等内の親族などが家庭裁判所へ「後見開始」等の申立て(ご本人が認知症のため判断能力が低下しているので、法的に支援する後見人等を選んでください、という内容の手続き)を行います。
家庭裁判所での書類審査、ご本人や申立てをした方への面接、ご本人の精神鑑定(状況により省略される場合もあります)などの手続きを経て、後見人等が選任されます。

A公正証書遺言は、遺言内容を公証人、証人2人の面前で話していただき、公証人が作成します。
法的に有効な遺言書が作成されますので安心です。
又、公正証書遺言の原本が公証役場に保管されますので紛失や偽造の心配もありません。
遺言者が死亡した場合には、公正証書遺言により、直ちに遺産の承継手続をとることができます。

自筆証書遺言は、誰にも知られずに作成することができます。
自分で遺言内容、作成年月日、名前を書き、印を押せばよいので簡 単に作ることができますが、記載内容に不備がある場合には折角作成した遺言書が役に立たなくなります。
又、自筆証書遺言は、遺言者が死亡後に家庭裁判所で検認手続(法定相続人全員を呼び出します。)をとる必要があります。

又、遺言書保管制度もあります。
自筆証書遺言書を法務局へ遺言者本人が出向いて預けることもできます。
法務局では内容のチェックは致しません。法務局で保管されていることを相続人に知れるようにしておくことが大切です。
この場合は遺言者が死亡した後の「家庭裁判所での検認手続」は不要です。

公正証書遺言を作成されることをお勧めいたします。

A株式会社を設立する場合は、発起人が商号、事業目的、資本金、役員(取締役、代表取締役、監査役等)、決算期等の必要事項を決定し、その内容をまとめた「定款」を作成します。
「定款」は公証役場で公証人の認証を受ける必要があります。
公証役場での定款認証手続き後、発起人が資本金を払い込みます。
その後、必要書類を揃えて、法務局へ株式会社設立登記の申請をします。
登記の申請をした日が、株式会社の設立日になります。
株式会社設立をご検討されている場合は、司法書士や税理士に相談していただくことをお勧めします。

土地家屋調査士関係

Aお隣と境界のことでトラブルになることは、少なくありません。
土地家屋調査士に依頼し、法務局の公図、地積測量図等の調査、現地測量の結果等をもとに隣接者と境界について 話し合いをする方法があります。
他には、土地家屋調査士会が運営する境界問題相談センター(ADRセンター)へ相談していただく方法や、法務局の「筆界特定」の手続を利用していただく方法が
あります。
まずは、土地家屋調査士へ相談していただくことをお勧めします。

A取り壊した建物の登記がされている場合は、建物滅失の登記をしておく必要が あります。
建物滅失の登記をしないまま時が過ぎると、いつまでも不存在の建物の登記だけが残ってしまい、実態と合わなくなります。
また、将来取り壊した建物の敷地を売るときや、新しく家を建てるときに、取り壊した建物の滅失登記が必要になってきます。
できるだけ早く建物滅登記をしておかれることをお勧めします。

A建物を新築した場合は、不動産登記法に一ヶ月以内に登記を申請しなければな らないと定められていますので、早めに手続きをされることをお勧めします。
また、建物の新築にあたり、住宅ローンを利用される場合には、建物等への担保設定(抵当権設定など)が必要になりますので、前提として、建物の新築による登記(建物表題登記)、保存登記をする必要があります。

A土地の分筆登記手続きは、次のような手続きが必要です。

1 法務局での登記簿、公図等の調査
2 現地調査、現地測量
3 土地の隣接者の方との境界確認、境界確認書の取り交わし
4 境界杭設置
5 土地分筆登記申請を法務局へ申請

また、分筆後の土地を息子さんへ贈与されるとのことですが、土地の贈与にあたっては、常に贈与税のことを確認する必要があります。
税理士さんに税金のことを確認していただいた上で、分筆登記、贈与による登記名義の変更の手続きをされることをお勧めします。
尚、当事務所では、税理士法人スバル合同会計周南事務所と連携しておりますので、同法人へ事前に税務相談していただくことが可能です。

A今回のご質問のように、外観上は、一区画のまとまった土地としての形状であっても、法務局で登記簿や公図を確認すると、登記上は数筆に分かれていたということは、時々あります。
物理的に土地が接しており、登記簿上の所在地、地目、所有者等が同じであれば、数筆の土地を 1 筆の土地にまとめる「合筆登記」をすることができます。
他にも「合筆登記」をするための要件がありますので、土地家屋調査士へご相談ください。

行政書士関係

A官公庁の許認可事項は、次のようなものがあります。

・開発許可
・農地法の許可、届出
・建設業の許可
・産業廃棄物運搬業
・測量業
・宅地建物取引業
・風俗営業、他

許認可手続きについては、行政書士にご相談ください。

A市街化区域内の農地(田、畑)の所有権を移転する場合は、事前に、農業委員会への届出の手続きが必要です。
届出が受理されますと、農業委員会から「受理通知書」が発行されます。

A建築業、土木業等の建設業を請け負う者は、県の許可を受けて行わなければなりません。
但し、一つの請負金額が500万円未満の場合は除外されます。
建設業の許可を受けようとする場合は、経営管理者(5年以上の経営管理者としての経験を有する者)及び技術者(同種の建設業に関して国家資格を有する者又は10年以上の経験を有する者)が常勤していること、資本金等が500万円以上あること、その他要件を満たしている必要があります。
要件を確認した上で、必要書類を揃えて県土木事務所へ建設業許可申請をします。
建設業許可をご検討されている場合は、行政書士へ相談されることをお勧めします。